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契税

2013-04-25 19:35:00

来源:省地税局税政三处 作者:  点击次数:    【字体:      

  契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。

  一、纳税人

  在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人是契税的纳税人。所称单位,是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其它组织;所称个人,是指个体经营者,城乡居民个人,外国人及其他个人。

  二、征税范围

  契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括:

  (一)国有土地使用权出让(区别土地增值税)

  (二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换

  (三)房屋买卖

  (四)房屋赠与

  以获奖方式取得房屋产权的,其实质是接受赠与房产,应照章缴纳契税。

  (五)房屋交换

  房屋产权相互交换,双方交换价值相等,免纳契税,办理免征契税手续。其价值不相等的,按超出部分由支付差价方缴纳契税。

  (六)企业改制重组中的契税政策

  1.企业公司制改造

  非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,股份有限公司整体改建为有限责任公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

  非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。

  国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。

  2.企业股权转让

  在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。

  国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”,由职工买断企业产权,或向其职工转让部分产权,或者通过其职工投资增资扩股,将原企业改造为股份合作制企业的,对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

  3.企业合并

  两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同规定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并方的土地、房屋权属的,免征契税。

  4.公司分立

  企业依照法律规定、合同约定分设两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

  5.企业出售

  国有、集体企业整体出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,免征契税;与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税。

  6.企业破产

  企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的,免征契税。

  7.其他情形

  经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。

  对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的,免征契税。

  企业改制重组过程中同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划拨,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,免征契税。

  8.事业单位改制

  事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中,投资主体没有发生变化的,对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属,免征契税。

  三、税率

  (一)契税实行幅度比例税率,税率幅度为3%—5% (湖北省为4%)。

  (二)对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房,减按1%的税率征税 。

  四、计税依据

  (一)土地使用权出售、房屋买卖,其计税依据为成交价格。

  (二)土地使用权赠与、房屋赠与,其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

  (三)土地使用权交换、房屋交换,其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。

  (四)国有土地使用权出让,其计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  1.以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。

  2.以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  3.先以划拨方式取得土地使用权,后经批准改为出让方式取得该土地使用权的,应依法缴纳契税,其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

  4.已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的,免征土地权属转移的契税。

  (五)房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款,买卖装修的房屋,装修费用应包括在内。

  五、税收优惠

  (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。

  (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。

  (三)因不可抗力丧失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征契税。(例如地震新建房)

  (四)房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免。

  (五)承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

  (六)依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,免征契税。

  六、纳税义务发生时间

  契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

  七、纳税期限

  纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。

  八、纳税地点

  契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。



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